您了解按揭贷款合同吗？每一个购房者都必须与开发商签订的合同，也都必须清楚了解合同内容。不清楚的朋友们来了解下，首先按揭贷款的定义是什么？按揭贷款合同都有哪些内容？按揭贷款有哪些重要的需要购房者非常注意的问题？现就按揭贷款合同事项，谈点肤浅认识。

一、按揭贷款概念

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

二、按揭贷款的特征

（一）、购房者先支付按金。购房人要支付给售房开发商首期房款，即按金一般为总购房款的30%；

（二）、按金以外的购房款由银行代购房人支付给售房开发商；

（三）、分期偿还贷款本息；

（四）、抵押物为期待房产权；

（五）按揭完结，取得房屋产权。

三、按揭贷款的主体

（一）抵押权人

抵押权人（银行）必须具有按揭贷款的主体资格。

（二）抵押人

抵押人必须是商品房购买人

个人为抵押人的

（1）经贷款银行审查同意，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，即具有相适应的民事行为能力，意思表示真实等；

（2）具备中国人民银行近日颁布实施的《个人住房担保贷款管理试行办法》中得条件；

1.是具有城镇常住户口或有效居民身份；

2.是具有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.是具有购买住房合同；

4.是在商业银行或住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的，存款余额购买住房所需资金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款，即按金。

5.是有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息，并承担连带责任的保证人。

（三）担保人即售房开发商

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售，应符合下列条件：

1、  已交付全部土地使用权出让费，取得土地使用权许可证书；

2、  持有建设工程规划许可证书；

3、  按揭提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上；

4、  已经确定施工进度和竣工交付日期；

5、  已取得商品房预售许可证书；

6、  担保方如果将房产外销，还必须取得商品房外销许可证书。

7、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

8、物业管理方案已落实。

四、按揭贷款合同内容

按揭贷款合同内容，一般应包括以下几个部分。

（一）总则

（二）贷款币种、金额

（三）贷款种类、利率、期限；

根据《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，贷款的种类、期限不同，其利率计算不同。

1、  用住房公积金放的贷款不管期限长短，其利率计算不分档次。使用当年归集的住房公积金发放的贷款，其利率在活期存款利率基础上家二个百分点；使用上年结转的住房公积金发放的贷款，其利率在三个月整存整取存款利率基础上加二个百分点。

2、  用商业银行信贷资金发放的个人住房担保贷款，利率在同档次固定资产贷款利率基础上，下浮一个档次计算。如期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率；期限为5年至10年的，执行5年期固定资产贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础适当上浮，但上浮幅度最高不超过5%。

（四）还款方式；

（五）抵押物或质押物；

五、应向公证处提交的材料：

（一）购房合同。

（二）按揭贷款合同。

（三）抵押人是个人的应提供：

1、身份证件。抵押人是港澳台胞要提供身份证或回乡证；抵押人是外国人应提供护照；

2、家庭油管稳定经济收入的证明；

3、抵押物或质押物清单，权属证明；评估证明；

4、保证担保的，应提供保证人同意保证的书面证明和保证人的资信证明；

5、使用住房公积金贷款的，还应提供有关住房公积金管理部门出具的同意使用住房公积金贷款证明；

六、办理按揭贷款合同公证应注意的问题

（一）担保责任期限。

1、期房阶段的担保。期房担保期限一般是从房产期待权至抵押人取得产权证为止。期房转为现房，担保人的担保责任解除。借款人在期房抵押期间不履行责任的，贷款人可以要求担保人承担连带责任，代替借款人履行债务。

2、全过程担保。借款人不履行债务时，贷款人即可处分抵押物，也可要求担保人清偿债务。如担保人代替抵押人清偿债务后，抵押物就转给担保人作为抵押人清偿担保人债权的担保物。

（二）抵押物的登记

按揭贷款合同公证后，担保人应办理抵押物登记手续，按揭贷款保证金其目的在于使抵押人、担保人切实负责、减少贷款风险，抵押权人（银行）感到权益的安全。

（三）注销抵押物登记

按揭贷款程序完结，抵押权人应及时出具付清按揭贷款证明，购房人可凭银行出具的按揭贷款付清证明到房产抵押物登记部门办理抵押物登记注销手续和现房登记手续。至此，该房不再是抵押物，抵押权消灭。

一般情况下，交付定金当天，与开发商签订购房协议，约定购房价,付款方式等。大概一周后，交付首期款，与开发商签订正式的购房合同，对购房/收楼等事项做出明确约定(一般为房管部门的固定版本)，现在很多城市都实行网签了。签订合同后一个月内,开发商需持购房合同到房管部门办理预告登记手续(合同备案)。余款按合同约定缴交。

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